Acheter en PDS/RES/IRS/Smart City : différences et implications

L’île Maurice est devenue une destination de choix pour les investisseurs étrangers souhaitant acquérir un bien immobilier sous les tropiques. Le gouvernement mauricien a mis en place plusieurs programmes d’acquisition immobilière permettant aux étrangers d’investir et de résider sur l’île. Mais entre les PDS, RES, IRS et Smart City, il est facile de s’y perdre ! Découvrons ensemble les spécificités de chacun de ces dispositifs pour vous aider à faire le choix qui correspond le mieux à votre projet d’expatriation.

Les différents programmes d’acquisition immobilière à l’île Maurice

Le gouvernement mauricien a développé plusieurs programmes permettant aux non-citoyens d’acquérir des biens immobiliers sur l’île. Ces dispositifs ont évolué au fil du temps pour s’adapter aux besoins des investisseurs et aux objectifs de développement économique du pays.

1. Le dispositif IRS (Integrated Resort Scheme)

Lancé en 2002, l’Integrated Resort Scheme fut le premier programme permettant aux étrangers d’acquérir une propriété à Maurice.

• Prix minimum : 500 000 USD
• Superficie minimale du projet : 10 hectares
• Avantages : Obtention automatique d’un permis de résidence pour l’acquéreur et sa famille (conjoint et enfants de moins de 24 ans)
• Caractéristiques : Résidences de luxe dans des complexes intégrés avec infrastructures de loisirs (golf, spa, etc.)
• Taxes : Droit d’enregistrement de 5% sur la valeur du bien

Les projets IRS sont des développements haut de gamme situés principalement dans des zones touristiques et offrant de nombreuses installations de loisirs.

L’IRS a été la première initiative visant à stimuler l’investissement étranger dans l’immobilier de luxe à Maurice, combinant résidence de prestige et accès à un mode de vie tropical privilégié.

2. Le dispositif RES (Real Estate Scheme)

Introduit en 2007, le Real Estate Scheme visait à démocratiser l’investissement immobilier étranger à Maurice.

• Prix minimum : Aucun seuil minimum légal
• Superficie minimale du projet : Entre 1 et 10 hectares
• Avantages : Pas d’attribution automatique du permis de résidence (nécessite un investissement minimum de 500 000 USD)
• Caractéristiques : Projets de taille plus modeste avec moins d’exigences en termes d’infrastructures communes
• Taxes : Droit d’enregistrement de 5% sur la valeur du bien

Le RES a permis le développement de projets immobiliers de taille moyenne, accessibles à un plus large éventail d’investisseurs.

3. Le dispositif PDS (Property Development Scheme)

Lancé en 2015, le Property Development Scheme a remplacé les dispositifs IRS et RES, en conservant leurs avantages tout en corrigeant certaines limitations.

• Prix minimum : 375 000 USD (pour les non-citoyens)
• Superficie minimale du projet : Pas de minimum
• Avantages : Permis de résidence pour l’acquéreur et sa famille pour un achat dépassant 375 000 USD
• Caractéristiques : Exigence d’intégration sociale (au moins 25% des unités doivent être vendues à des Mauriciens)
• Taxes : Droit d’enregistrement fixe de 35 000 MUR (environ 700 EUR)

Le PDS représente actuellement l’option la plus populaire pour les étrangers souhaitant investir dans l’immobilier à Maurice, grâce à son seuil d’investissement plus accessible et ses avantages fiscaux attractifs.

Pour plus d’informations, consultez le site officiel de l’Economic Development Board.

4. Le dispositif Smart City

Lancé en 2015, le programme Smart City est le plus récent des dispositifs d’acquisition immobilière pour les étrangers à Maurice.

• Prix minimum : 375 000 USD pour les non-résidents
• Superficie minimale du projet : Au moins 21,105 hectares (50 arpents)
• Avantages : Permis de résidence pour l’acquéreur et sa famille
• Caractéristiques : Développements urbains mixtes intégrant logements, bureaux, commerces, loisirs, établissements éducatifs et médicaux
• Taxes : Droit d’enregistrement fixe de 35 000 MUR (environ 700 EUR)

Les Smart Cities sont conçues comme des villes autonomes et durables, combinant vie, travail et loisirs dans un même écosystème.

Tableau comparatif des différents dispositifs

Critères	IRS	RES	PDS	Smart City
Prix minimum	500 000 USD	Pas de minimum légal	375 000 USD	375 000 USD
Superficie du projet	Min. 10 hectares	1-10 hectares	Pas de minimum	Min. 21,105 hectares
Permis de résidence	Automatique	Si achat > 500 000 USD	Si achat > 375 000 USD	Si achat > 375 000 USD
Droits d’enregistrement	5% de la valeur	5% de la valeur	35 000 MUR (fixe)	35 000 MUR (fixe)
Statut actuel	Remplacé par PDS	Remplacé par PDS	Actif	Actif

Quelles sont les implications fiscales de ces dispositifs ?

L’un des attraits majeurs de l’investissement immobilier à Maurice réside dans ses avantages fiscaux. Voici ce que vous devez savoir :

Fiscalité générale à l’île Maurice

• Taux d’imposition uniforme : 15% sur les revenus
• Pas d’impôt sur les plus-values immobilières
• Pas d’impôt sur la fortune
• Pas de droits de succession
• Dividendes exonérés d’impôt

Fiscalité spécifique aux différents dispositifs

1. Droits d’enregistrement:
   • IRS et RES : 5% de la valeur du bien
   • PDS et Smart City : Droit fixe de 35 000 MUR (environ 700 EUR)
2. Taxe foncière: Environ 0,2% de la valeur cadastrale du bien (relativement faible)
3. Revenus locatifs: Imposés à 15% avec possibilité de déduire les charges

Le régime fiscal mauricien est l’un des plus avantageux au monde, ce qui explique en grande partie l’attractivité de l’île pour les investisseurs internationaux.

Comment obtenir un permis de résidence par l’acquisition immobilière

L’un des principaux avantages de ces dispositifs est la possibilité d’obtenir un permis de résidence à Maurice. Voici les conditions selon chaque programme :

Conditions d’éligibilité

• PDS et Smart City : Acquisition d’un bien d’une valeur minimale de 375 000 USD
• Bénéficiaires : L’investisseur, son conjoint et ses enfants à charge de moins de 24 ans
• Durée : Valable tant que vous restez propriétaire du bien
• Renouvellement : Automatique tant que vous conservez la propriété

Processus de demande

1. Signer un contrat de réservation ou un acte de vente pour un bien éligible
2. Soumettre une demande de permis de résidence à l’Economic Development Board (EDB)
3. Fournir les documents requis (passeport, certificat de mariage, certificat de naissance des enfants, etc.)
4. S’acquitter des frais de traitement
5. Recevoir le permis de résidence (généralement en 2 à 3 mois)

Critères de choix : quel dispositif correspond le mieux à votre projet ?

Avec l’évolution des programmes, seuls les dispositifs PDS et Smart City sont désormais actifs pour les nouveaux investisseurs. Voici quelques critères pour vous aider à choisir :

Optez pour un PDS si :

• Vous recherchez principalement une résidence pour y vivre ou pour des séjours occasionnels
• Vous souhaitez un environnement résidentiel avec des infrastructures de loisirs (piscine, centre de fitness, etc.)
• Votre budget se situe entre 375 000 USD et 800 000 USD
• Vous préférez une communauté à taille humaine

Optez pour une Smart City si :

• Vous recherchez un environnement mixte combinant résidentiel, commercial et loisirs
• Vous avez besoin de proximité avec des bureaux, des commerces et des services
• Vous êtes sensible aux concepts d’urbanisme durable et de ville intelligente
• Vous envisagez également des opportunités d’affaires à Maurice

Emplacements privilégiés selon les dispositifs

Les projets PDS et Smart City se répartissent sur différentes régions de l’île :

• Nord (Grand Baie, Mont Choisy) : Zone touristique par excellence, animée, avec de nombreuses plages
• Ouest (Tamarin, Black River) : Plus résidentiel, authentique, idéal pour les amateurs de sports nautiques
• Est (Beau Champ, Trou d’Eau Douce) : Plus tranquille, moins développé, avec de magnifiques lagons
• Centre (Moka, Highlands) : En altitude, climat plus frais, environnement verdoyant

Le processus d’achat étape par étape

L’acquisition d’un bien immobilier à Maurice via les dispositifs PDS ou Smart City suit un processus spécifique :

1. Recherche et sélection du bien : Visiter différents projets et choisir celui qui correspond le mieux à vos attentes
2. Réservation : Signer un contrat de réservation et verser un acompte (généralement 10-30% du prix)
3. Vérification juridique : Faire vérifier les documents par un notaire ou un avocat
4. Financement : Organiser le financement (fonds propres ou prêt bancaire)
5. Signature de l’acte authentique : Chez un notaire mauricien
6. Paiement : Selon l’échéancier convenu (à l’avancement des travaux pour les VEFA)
7. Demande de permis de résidence : Une fois l’acquisition finalisée
8. Remise des clés : À l’achèvement des travaux pour les biens en construction

Financement et banques

Plusieurs options s’offrent à vous pour financer votre acquisition :

• Banques locales mauriciennes : Peuvent financer jusqu’à 70% de la valeur du bien pour les non-résidents
• Banques internationales : Certaines banques françaises proposent des financements pour l’achat à Maurice
• Taux d’intérêt : Généralement entre 3,5% et 5,5% selon votre profil
• Durée du prêt : Jusqu’à 20 ans selon les établissements

Questions fréquemment posées

Puis-je revendre mon bien acquis en PDS ou Smart City ?

Oui, vous pouvez revendre votre bien à tout moment, à un Mauricien ou à un étranger. Il n’y a pas de période de détention minimale obligatoire. Cependant, l’acheteur devra s’acquitter des droits d’enregistrement en vigueur au moment de la transaction.

Puis-je louer mon bien ?

Absolument. Vous pouvez mettre votre propriété en location courte durée (style Airbnb) ou longue durée. Les revenus locatifs sont soumis à l’impôt mauricien au taux de 15%, avec possibilité de déduire les charges.

Le permis de résidence permet-il de travailler à Maurice ?

Non, le permis de résidence obtenu par l’acquisition immobilière ne donne pas automatiquement le droit de travailler à Maurice. Pour cela, vous devrez obtenir un permis de travail ou opter pour d’autres statuts comme l’Occupation Permit ou le Premium Visa.

Quels sont les frais annexes à prévoir ?

Outre le prix d’achat, prévoyez :

• Frais de notaire : environ 1% à 1,5% du prix d’achat
• Frais de dossier pour le permis de résidence
• Charges de copropriété : variables selon les projets et services (300-1000 EUR/mois)
• Taxe foncière annuelle : environ 0,2% de la valeur cadastrale
• Assurance habitation

Conclusion : Faire le bon choix pour votre investissement à Maurice

L’acquisition d’un bien immobilier à Maurice via les dispositifs PDS ou Smart City représente une opportunité unique d’investir dans un pays stable et en pleine croissance, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux significatifs et d’un cadre de vie exceptionnel.

Pour faire le meilleur choix :

• Définissez clairement vos objectifs (résidence principale, investissement locatif, pied-à-terre occasionnel)
• Visitez différents projets et régions avant de vous décider
• Faites vérifier soigneusement tous les aspects juridiques et fiscaux
• Anticipez les coûts d’entretien et les charges récurrentes
• Faites-vous accompagner par des professionnels connaissant bien le marché mauricien

Avec sa stabilité politique, son cadre fiscal avantageux, son climat tropical et sa qualité de vie reconnue, Maurice continuera probablement à attirer les investisseurs étrangers dans les années à venir, laissant présager une bonne valorisation des biens immobiliers à moyen et long terme.