Comparaison : Maurice vs Espagne pour les investisseurs immobiliers

Lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier à l’étranger, l’Île Maurice et l’Espagne figurent parmi les destinations les plus prisées par les investisseurs francophones. Ces deux paradis, aux atouts bien distincts, méritent une analyse approfondie avant de prendre une décision qui impactera votre patrimoine et potentiellement votre lieu de vie pour les années à venir.

Le marché immobilier : tendances et opportunités

À l’Île Maurice : un marché en plein essor

Le marché immobilier mauricien connaît une croissance soutenue depuis plusieurs années. Cette île de l’océan Indien s’est positionnée comme une destination de choix pour les investisseurs internationaux grâce à plusieurs facteurs clés :

• Les programmes PDS, IRS et RES (Property Development Scheme, Integrated Resort Scheme, Real Estate Scheme) permettant aux étrangers d’acquérir des biens immobiliers de prestige
• La possibilité d’obtenir un permis de résidence en investissant à partir de 375 000 USD
• Des projets immobiliers de luxe avec des services haut de gamme
• Une valorisation immobilière moyenne de 5 à 8% par an sur les dix dernières années

Selon l’Economic Development Board of Mauritius, les investissements directs étrangers dans l’immobilier ont représenté près de 60% du total des IDE en 2022.

En Espagne : un marché mature et diversifié

L’Espagne, quant à elle, propose un marché immobilier plus mature et diversifié :

• Des prix au m² très variables selon les régions (de 1 200€ à plus de 5 000€)
• Le programme de “Golden Visa” permettant d’obtenir un titre de séjour pour un investissement immobilier de 500 000€
• Un marché locatif saisonnier très dynamique dans les zones touristiques
• Une croissance des prix plus modérée (entre 2 et 5% annuels en moyenne)

“L’Espagne a su rebondir après la crise immobilière de 2008 et offre aujourd’hui un marché plus réglementé et stable, particulièrement attractif pour les investisseurs cherchant un rendement locatif dans les grandes villes ou zones côtières.” – Rapport Knight Frank Global 2023

Régimes fiscaux : un facteur décisif

L’avantage fiscal mauricien

La fiscalité avantageuse de l’Île Maurice constitue l’un de ses principaux atouts pour les investisseurs :

• Impôt sur le revenu plafonné à 15%
• Pas d’impôt sur les plus-values immobilières
• Absence de droits de succession et de donation
• Conventions fiscales avec de nombreux pays, dont la France
• Taxe foncière (municipal tax) très faible

Ces avantages font de Maurice un véritable paradis fiscal légal pour les investisseurs immobiliers. Pour plus d’informations sur la fiscalité mauricienne, consultez le site officiel de la Mauritius Revenue Authority.

La fiscalité espagnole : des nuances importantes

En Espagne, le régime fiscal pour les investisseurs immobiliers est plus complexe :

• Impôt sur le revenu progressif pouvant aller jusqu’à 47% pour les résidents
• Taxe sur les non-résidents (IRNR) de 19% (ressortissants UE) ou 24% (hors UE)
• Impôt sur le patrimoine (Impuesto sobre el Patrimonio) variable selon les régions
• Taxe foncière annuelle (IBI) entre 0,4% et 1,1% de la valeur cadastrale
• Taxe sur les plus-values immobilières variable selon la durée de détention

Certaines régions comme Madrid ou l’Andalousie ont mis en place des abattements fiscaux pour attirer les investisseurs.

Rendement locatif et retour sur investissement

L’Île Maurice : entre prestige et rendement

À Maurice, le marché locatif se divise principalement en deux segments :

1. Le marché résidentiel long terme, particulièrement attractif pour les expatriés et les retraités, avec des rendements moyens de 4-6%
2. Le marché touristique saisonnier, très lucratif mais concentré sur certaines périodes de l’année, offrant des rendements potentiels de 6-10%

Les zones comme Grand Baie, Tamarin ou Black River sont particulièrement recherchées et offrent les meilleurs potentiels de rentabilité.

L’Espagne : un marché locatif diversifié

En Espagne, les rendements locatifs varient considérablement selon les régions :

• Madrid et Barcelone : rendements entre 4-5% pour le résidentiel long terme
• Costa del Sol, îles Baléares et Canaries : rendements pouvant atteindre 7-9% grâce à la location touristique
• Villes secondaires (Valence, Séville, Malaga) : rendements entre 5-7%

La plateforme de location courte durée a révolutionné le marché espagnol, mais attention : de nombreuses municipalités ont mis en place des restrictions strictes sur ce type de location.

Cadre de vie et infrastructures

Maurice : qualité de vie tropicale et développement constant

L’Île Maurice offre un cadre de vie exceptionnel caractérisé par :

• Un climat tropical agréable toute l’année
• Des plages paradisiaques et des lagons protégés
• Des infrastructures modernes en constante amélioration
• Un système de santé privé de qualité
• Des écoles internationales réputées
• Un environnement sécurisé et politiquement stable

Le gouvernement mauricien investit massivement dans les infrastructures, notamment avec le Metro Express et l’amélioration continue du réseau routier.

Espagne : qualité de vie méditerranéenne et infrastructure éprouvée

L’Espagne bénéficie de :

• Un climat méditerranéen varié selon les régions
• Des infrastructures de premier ordre (transport, santé, éducation)
• Un système de santé public parmi les meilleurs d’Europe
• Un riche patrimoine culturel et historique
• Une gastronomie mondialement reconnue

“L’Espagne continue de figurer parmi les pays offrant la meilleure qualité de vie au monde, combinant climat favorable, infrastructures de qualité et mode de vie méditerranéen.” – Indice de qualité de vie Numbeo 2023

Accessibilité et mobilité internationale

Maurice : une destination lointaine mais bien connectée

Bien que située dans l’océan Indien, Maurice dispose de :

• Connexions aériennes directes avec Paris et plusieurs capitales européennes
• Un temps de vol d’environ 11 heures depuis la France
• Des liaisons fréquentes avec l’Afrique du Sud, les Émirats et l’Asie
• Un aéroport international moderne (Sir Seewoosagur Ramgoolam International Airport)

Pour consulter les conditions d’entrée et de résidence à Maurice, visitez le Passport and Immigration Office de Maurice.

Espagne : la proximité européenne

L’Espagne bénéficie d’une accessibilité incomparable :

• Membre de l’espace Schengen (libre circulation)
• Vols nombreux et abordables depuis toute l’Europe (2h depuis Paris)
• Excellente connectivité ferroviaire (TGV, réseau AVE)
• Réseau routier dense et bien entretenu

Procédures d’acquisition et sécurité juridique

Maurice : un cadre sécurisé pour les étrangers

L’acquisition immobilière à Maurice pour les étrangers est encadrée par :

• Le Non-Citizens (Property Restriction) Act qui définit clairement les droits des étrangers
• La nécessité d’obtenir une autorisation de l’Economic Development Board pour certaines acquisitions
• Un système notarial inspiré du droit français
• Une protection juridique solide des investissements étrangers

Espagne : un processus bien rodé

En Espagne, le processus d’acquisition est :

• Relativement rapide et transparent
• Sécurisé par l’intervention d’un notaire
• Soumis à l’obtention d’un NIE (Número de Identidad de Extranjero) pour les étrangers
• Accompagné de frais d’acquisition variables selon les régions (entre 8% et 15% du prix d’achat)

Perspectives d’évolution et stabilité

Maurice : croissance soutenue et vision à long terme

Les perspectives d’évolution du marché immobilier mauricien sont encourageantes :

• Plan Vision 2030 du gouvernement visant à faire de Maurice un hub financier et technologique
• Stabilité politique et économique reconnue
• Développement de nouveaux secteurs économiques (fintech, économie bleue, énergies renouvelables)
• Croissance démographique maîtrisée et attrait constant pour les expatriés

Ces facteurs laissent présager une valorisation continue des biens immobiliers sur l’île, particulièrement dans les segments haut de gamme.

Espagne : maturité et résilience

Le marché espagnol présente :

• Une plus grande maturité et résilience face aux cycles économiques
• Des disparités régionales importantes en termes de dynamisme
• Une dépendance au tourisme qui peut constituer à la fois une force et une vulnérabilité
• Des enjeux démographiques avec le vieillissement de la population locale

La stabilité du marché espagnol offre une sécurité appréciable, mais avec un potentiel de croissance généralement plus modéré qu’à Maurice.

Conclusion : faire le bon choix selon votre profil d’investisseur

Le choix entre Maurice et l’Espagne dépend fondamentalement de votre profil d’investisseur et de vos objectifs :

Choisir Maurice si vous recherchez :

• Une fiscalité particulièrement avantageuse
• Un potentiel de plus-value important à moyen et long terme
• Un cadre de vie tropical et relaxant
• La possibilité d’obtenir un permis de résidence par l’investissement
• Un marché encore en développement offrant des opportunités uniques

Choisir l’Espagne si vous privilégiez :

• La proximité avec la France et l’Europe
• Un marché immobilier mature et diversifié
• L’accès à l’espace Schengen
• Une infrastructure complète et éprouvée
• Une grande variété de régions et de typologies de biens

Dans les deux cas, un accompagnement professionnel est vivement recommandé pour naviguer efficacement dans ces marchés étrangers et optimiser votre investissement.